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【業界研究|不動産】デベロッパー/販売・仲介/管理それぞれの業務内容とトピック

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    【業界研究|不動産】デベロッパー/販売・仲介/管理それぞれの業務内容とトピック

    最終更新日:2019年10月30日

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    不動産業界と聞くと、マンションや住宅などの販売営業や、大規模な商業施設の設計を行う仕事を思い浮かべる方が多いかと思います。

    特に後者のような仕事を行うデベロッパーと呼ばれる企業は「地図に残る仕事」ができるという魅力があり、就活生から人気を集めています。

    今回はその不動産業界全般についての解説をしていきたいと思います。

    不動産業界の概要

    業種は3つに大別できる

    まず不動産とは、土地や土地に建てられる建造物の事を指します。この不動産を扱ってビジネスを行っているのが不動産業界の企業になります。

    不動産業界の仕事は大きく分けて開発/販売・仲介/管理という3つに分類することができます。マンションを具体例に考えてみましょう。

    まず、マンションを作る仕事が「開発」に当たります。マンションを建てる土地を取得したり、どのようなマンションを作るかという企画を行ったりします。この仕事を行う企業が主にデベロッパーに当たります。

    次に、そのマンションを買い、消費者に販売したり賃貸ししたりするのが「販売・仲介」を行う企業になります。中古マンションを買い取り、それをまた販売・賃貸しするということも行います。このような仕事を行う会社は不動産仲介業者や住宅販売会社などと呼ばれています。

    また「管理」とは、マンションのオーナーから賃貸などの管理を受託して管理を行うことに当たります。マンションにオーナーなどの特定の顧客を相手にしているため、デベロッパーや仲介に比べてあまり馴染みがないかもしれません。

    業界の規模

    業界動向サーチによると、業界規模は約12兆円、伸び率は約7%とあり、好調な業界であるといえます。

    安倍首相への政権交代後、アベノミクスによって景気が好転し、その影響で現在も好調が続いています。企業ごとに見ても、三井不動産による東京ミッドタウンのような複合施設開発や三菱地所による丸の内開発などが進んでおり、デベロッパーの大手企業は大きく売り上げを伸ばしています。

    不動産業界の仕組み

    ここからはそれぞれの業種における関わりやビジネスモデルに関してより詳しく見ていきたいと思います。

    下の図からもわかるように、上でも述べた通り不動産業界は3つの業種に大別できます。それぞれ異なる役割を担っており、消費者や企業との関わり方も変わります。それぞれの違いや特徴について、これから見ていきましょう。

    開発

    不動産の開発は主に総合デベロッパーやハウスメーカーなどが行っています。

    ハウスメーカーは住宅デベロッパーとも呼ばれますが、その名の通り住宅の開発を行っています。この「住宅デベロッパー」ような特定の分野での開発を行う会社は専門デベロッパーと呼ばれています。

    対して総合デベロッパーは住宅に限らずショッピングモールやリゾート地などの大規模な開発を行なっており、「街づくり」を担っていると言えます。具体的な例としては、ららぽーとや東京ミッドタウンなどは三井不動産が開発したものです。

    このような開発を担っている企業は、開発した不動産(住宅や施設)を販売・賃貸することで主な収益をあげています。住宅などは個人の消費者に対して販売しますが、ショッピングモールではそこに出店する店舗に賃貸するため法人向けにもビジネスを行います。そのため総合デベロッパーはBtoBの事業も行なっているといえます。

    また、デベロッパーはゼネコンと協力して仕事を行う場合が多いです。デベロッパー自身は実際に不動産を作っているわけではなく設計や企画などを主に行っており、実際の工事はゼネコンが担っています。

    デベロッパーの仕事は地図に残る仕事ができるというやりがいがあり、さらに大手デベロッパーでは高年収も期待できるという点で魅力的に感じる学生が多いです。

    しかしデベロッパーは特に高学歴の学生を採用する傾向があり、採用数も少ないので非常に狭き門だと言えます。総合商社よりも内定を取るのが難しいと言われる事もあります。

    企業例

    総合デベロッパー
    ■三井不動産
    ■三菱地所
    ■飯田グループHD
    ■野村不動産
    ■森ビル

    ハウスメーカー
    ■ダイワハウス
    ■積水ハウス
    ■住友林業
    ■ミサワホーム

    販売・仲介

    お部屋探しなど物件を探す際に利用する不動産がこれにあたります。CMなどの広告も多く打っていることもあり、消費者に最も近い仕事を行なっている業種だといえます。

    このような業種の会社は不動産の流通を担っていると言えます。その流通を担う会社には主に二つ(販売・仲介)の会社がありますので、それぞれの特徴を見ていきましょう。

    【不動産販売代理会社】

    ハウスメーカーやオーナーから住宅等の不動産を販売を代理に行い、他の消費者に向けて販売するのが不動産販売代理会社です。つまり、”不動産を代わりに売る仕事”だと言えます。

    デベロッパーの建てた新築マンションや住宅を消費者に向けて販売するため、主に新築の物件を扱います。

    【不動産仲介会社】

    また、オーナーなどの売主と買主の仲介をし、両者の契約条件の調整を行うのが不動産仲介会社です。街によくある不動産屋はこれにあたります。

    具体的には、売主との賃貸契約条件の調整、買主へ向けた物件の紹介・販売活動、買主向けの物件探しといったことを主な業務としています。このように元から存在するマンションや住宅を扱うので、主に中古の物件を扱います。

    また不動産仲介の仕事においては、営業成績によって高額のインセンティブが付けられる場合が多いことも特徴の一つです。入社してから数年で年収1000万を超えるといった例もあり、個人の努力次第で大きな収入が見込める点から入社を希望する学生もいます。

    企業例

    不動産販売・仲介会社
    ■三井不動産リアルティ
    ■東急リバブル
    ■住友不動産販売
    ■オープンハウス
    ■スターツグループ

    管理

    主にマンション等の管理・維持をオーナーに変わって行うのが不動産管理会社です。具体的には、入居者からの賃貸料の集金、施設の設備管理、入居者の募集など様々な管理業務を行います。

    現状ではデベロッパーや仲介などに比べてあまり規模の大きくない事業です。

    不動産業界のトピック

    新興国における大手デベロッパーの海外展開

    以前まで不動産業界は主に国内で広く事業を展開していましたが、近年は海外事業への進出が活発になってきています。三井不動産や三菱地所といった大手デベロッパーが、特にアジアなどの新興国での海外展開を活発にしています。

    アジアなどの新興国では人口増加や経済発展が見込まれるため、日本の少子高齢化社会と比べると大きなビジネスチャンスがあるといえます。このことから今後もさらに不動産業界の海外展開が進んで行くのではないかと思います。

    東京五輪による影響

    2020年に開催予定の東京オリンピックが開催されます。その影響で、東京都心での再開発やビル需要も高まってきており、2020年までは好調が見込まれています。

    しかし、オリンピック後はその好景気も止まり、むしろ厳しい状況になることが予想されています。そのため、オリンピック後は国内市場よりも先に述べたような海外展開がより活発になってくるのではないかと思われます。

    最後に

    今回は不動産という業界全体について解説しました。デベロッパーや仲介会社など、不動産業界と一言にいっても様々な仕事があることがわかったかと思います。

    また業種によって扱う仕事が大きく異なっているため、それぞれの業種ごとにより深い企業研究をすることをおすすめします。

    特に大手デベロッパーは採用において難関とされていることもあるため、企業研究に加えて十分な選考対策をしてから面接等に挑むべきだと思います。

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