【第1章:某日系大手人事が語る】「インターンに参加するやつは出世する」

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最終更新日:2023年12月12日

【第1章:某日系大手人事が語る】「インターンに参加するやつは出世する」

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就職活動において「インターンが重要だ」という話は誰もが一度は耳にしたことがあると思います。

視野を広げる・ワークの経験を積むなど参加する理由はそれぞれですが、やはり気になるところが本選考で優遇があるかというところだと思います。

下記のエントリーにあるように、「本当に本選考に一切関係がない」インターンというのはほぼないと考えた方が無難です。

今回は、就活生であれば多くの方が知っているであろう某日系大手企業で人事の経験がある谷元さん(仮名)にお話しを伺った内容をもとに、3回に渡って採用活動の裏側について深堀っていきたいと思います。

普段の選考準備ではまず触れることが出来ない、実際の人事の目線から忌憚のない意見や情報を得ることが出来ました。

本選考とインターンの締め切り情報

今さらですけど...インターンって本選考に関係あるんですか?

先ほど"本選考には関係ありません" のウソ!インターンに参加する目的の3段階の紹介で早速触れましたが、インターンは本選考と関係があると考えた方が無難です。

ただ、就活生の皆さんも気になるところだと思いますので念のため聞いてみました。

「関係ないわけないじゃない。もちろん企業とかその中のインターンの種類によるかもだけど、『本選考には関係ありません』は基本的に建前と思った方がいいよ。」

予想通りの回答が返ってきました。

そもそも 「本選考には関係ありません」と企業が言うのは経団連が規定しているいわゆる "就活ルール" の存在のためですが、過去のいくつかの記事で紹介した通り、就活ルールは廃止の方向に向かっていくことが予想されます。

特に本記事執筆時点(2020年5月時点)では新型コロナウイルスの感染拡大が世界的なトピックとなっていることから、この手の議論については再燃している印象があります。ただし、現段階での "廃止" がどういった意味を指すかは正確な情報把握が必要です。

KDDIや富士通といった代表的な日系大企業も通年採用にシフトしている昨今。経団連の指針を遵守することが絶対的な正義という風潮も薄れてきていることから、「本選考には関係ありません」とわざわざ述べる企業も少なくなっていくことが予想されるでしょう。

「本選考には関係ありませんマニュアル」がある?

関連して、谷元さんのご友人の企業では以下のような取り決めがあったようです。

「『本選考とは関係ありません』に関連して、インターンとの関連性や選考時期について『こう質問されたらこう返せ』というマニュアルみたいなのがあったらしいんだよ。例えば企業が不祥事を起こしたときに記者やお客様に何か質問されたら、『私個人では回答できかねますので、広報部までお問い合わせください』ってテンプレで返すように言われるイメージだね(笑)。」

いかにも世間がイメージする大企業らしい対応の印象です。

よく、大企業VSベンチャーの二元論で「大企業は意思決定が遅い」という話がありますが、採用活動でも意思決定に時間がかかるということが往々にしてあるようでした。

例えば合同説明会で人事が実施する会社説明のプレゼンテーションでは、以下のような話もされていました。

「プレゼンって学生相手に企業の魅力を伝える華やかなものに見えるかもしれないけど、結局あれも会社の指示通りのことを喋っているだけみたいなものだからね。パワポは直属の上司にレビューして貰って→偉い人の前でプレゼン練習して→それが通ったら更に偉い人の最終承認を得るみたいな感じで、何ならそれまでの仕事より稟議が大変だった。」

人事は学生からすれば企業の顔であるため、余計に慎重になるところなのかもしれません。

また、意思決定の階層化に直面するのはプレゼンのときではないようです。

「これも別企業の人事の人の話で僕自身は経験していないんだけど、インターンで出す昼食のお弁当を複数案出して、偉い人に実食レビューして貰ってからどれにするか決めた代があったらしいね(笑)」

ここまで来ると特例かもしれませんが、それだけ人事の方も一人のサラリーマンして奔走してらっしゃるのが何となくでも理解できるでしょう。

一番気になるところで...インターン参加者の優遇ってどう決めてるんですか?

インターンに参加する目的はもちろん人それぞれではありますが、「内定獲得や本選考の優遇に繋がるか」というのは多くの就活生にとっての関心事でしょう。

「ウチの会社もインターンルートの早期選考があるけど、『どれだけ早く呼ぶか/優先的に評価するか』については確かにインターン中の取組みはある程度関係している。でも、優秀だったらそれだけ早く呼ばれるというわけでもなくて、文理や他に受けている企業の選考状況とか色々考慮しているんだ。だからインターンとかその後のイベントとかでも他に受けている企業は出来るだけ情報収集するように言われていた。」

人事としては「内定を出したら本当に自社に来てくれるか」は大きな関心事であることから、他社の選考状況というのも気になるところなのでしょう。

「こいつなら自分自身の元で働かせて育てたい。」

その方が面接で見ていることはこういう学生であるかどうかということだそうです。

そのための要素として、素直かガッツがあるか言ったことをしっかりと自分で考えながらやれるか仕事をやめないかの4点を上げていました。

また、内定出しに関連して以下のような話も伺いました。

「今の学生さんってさ、最初に1社内定が出たら気が緩んでもうそこでいいかなって考える人って意外と多かったんだよね。実際内定出したときに『先に〇〇社から出たんでもうそこで決めちゃいました。』って正直に連絡して来た子もいたなあ。」

就職活動の早期化・長期化が指摘される昨今ですが、学生の採用においてはこのように「先手必勝」のケースはそれなりに多いようです。

特にインターンの頃から長期的に接していた学生からの内定辞退は仕方ないことと思いつつも、やはり機会損失を感じてしまうことも多いとおっしゃっていました。

unistyleでも「複数内定を獲得し納得したキャリア選択に繋げること」をコンセプトに掲げていますが、複数内定獲得の大きなメリットは「自分のキャリアをよりリアルに考えられること」です。

選考対策として業界比較/企業比較をしている時と比べて、「本当に自分の決めだけで入社できる状態」というのは想像以上にリアルな緊張感があります。理屈抜きで自分がやりたい仕事を真剣に考えることに繋がります。

皆さんはこういった人事サイドの声も把握した上で、「それなりに納得できる企業から1社内定出たからそれで終わり」のような考えには至らない方が自分のためになるということは認識しておくべきでしょう。

人事とは、一人の人間である

ここまで「優秀な学生と内定出し」という話をしましたが、上場企業本部長が語る、エリートの中で唯一英語もできない牛丼屋のアルバイトを採用した理由でも触れた通り、「その学生が優秀かどうか」というのは内定出しの一つの基準に過ぎません。

「インターンとかでいろいろな学生に会っていると、優秀かどうかとか関係なく正直何となく気に入った学生って出てくるんだよね。もちろん自分の一存でそういった子が即内定なんてことは無いけれど。後は単純に『インターンが楽しかった』とかそういう話してくれるだけでも、頑張って準備してきて良かったなと思うね。」

この話を聞いて、これまでの人事のイメージとは少し違ったという方もいるのではないでしょうか。

人事の方というのは何か特別な存在に感じてしまうかもしれませんが、結局のところ一人の人間・サラリーマンに過ぎません。

学生からすれば内定を出してくれるかそうでないかの判断をする人であることから、何だか自分の対戦相手みたいなものに見えてしまうこともあるかもしれませんが、このように直感的な判断も普通にする人物であることは把握しておくべきでしょう。

他にも選考初期に多く登場するリクルーターですが、こちらも一般社員として普段の業務がある合間を縫って学生に会っている人がほとんどです。自分の担当業務の進捗が芳しくない中で選考を行うときは、正直面倒に感じることもあったと聞きます。

リクルーターも全員が全員良い学生を見極めようと真剣に選考しているわけではないということです。

新卒就活では能力や実績よりも「人柄」の方が重視されるという話はしばしば耳にしますが、それは何もポテンシャル採用で自社で育て上げるからだけではありません。人柄は理屈抜きで人の心を動かすベースとなるものであり、中途面接でも見られる重要な要素になります。

受付の人にも挨拶する・面接が終わったら笑顔でお礼をするというのはマナーとして語られることが多いですが、人に対するあるべき接し方として自然と出来るようになることが肝心と理解できることかと思います。

「インターンルートの子ってやっぱり優秀な割合が高いから、ウチの場合辞退率もやっぱり高いんだよね。それでも、「他社に取られた」と嘆くのではなく、まずはキャリア選択は個人の自由なのだから前提として応援してあげること。そして、どういう考えを経て他社に行ったのかを出来る限り汲み取って次に活かすことが大事だと思ってるよ。」

もちろん世の中にはコーヒーをかけられる噂は本当だった!内定辞退の恐るべき実情!「お前の人生潰したるわ」のような企業もほんの一部存在しますが、本チャプターでは人事の目線を把握することで、自身の選考に繋げていただければと思います。

インターンに参加する人は出世する?

内定獲得や本選考の優遇に繋がることで有名なインターンですが、どうやら場合によっては内定後も恩恵を受けることがあるようです。

「これは多くの企業であるケースだと思うけど、採用試験や入社2~3年ぐらいの評価である程度最初の出世ルートに乗るかどうかが決まったりする。僕は配転の業務も担当したことがあるけれど、そこで分かったのは、肌感的にインターンルートで入社した人は入社後も出世しやすいということだね。」

中々衝撃の事実ですが、たかだか大学3年や修士1年で参加したインターンがその後の長い社会人生活の出世まで関わるということでしょうか。

インターンルートだと自動的に出世ルートに乗るということでしょうか。

この話については理由まで直接深堀りは出来なかったのですが、下記のような要因が考えられるでしょう。

インターン生が出世する理由(1)内定時の評価が高い可能性

谷元さんの話からしても、「採用試験の評価」が高いことはその後の出世に関わるケースがあります。

例えばメガバンクの場合、(真偽は別として)初期配属が山手線の内側だったら出世コースだという噂は多くの方が聞いたことある話かと思います。

イメージとしては、高学歴の内定者が首都圏を希望すれば東京23区のどこかに配属されるとすれば、そうでない学生は東京の市、もしくは都外に配属されている感じです。

参考:銀行員1年目が考える「銀行内定者の配属(勤務希望地)はどうするべきか?」

正直ESや数回の面接でその学生が本当に優秀かどうか見極めるのは難しいわけですが、インターン組というのは相対的に人事と多くの接点を持っており、内定を獲得している以上はその中でも評価された人が残っているはずです。

単純接触効果で長い間接点を持ち続け、最終的に自社に就職することを選んだ人材を評価することは自然なことはないでしょうか。

インターン生が出世する理由(2)人事だけでない、現場社員との接触効果

インターンを通して学生が接点を持つのは人事だけでなく、座談会やメンター役として複数の現場社員と接点を持つことになるかと思います。

基本的にこういった場に登場する社員というのは、その企業のエース格である優秀な社員であることが多くなっています。

入社後にどれだけ成果を上げたとしても、結局昇進に関わる評価をするのは上司という一人の人間です。  

直接的にインターン中に出会った社員が上司になることは稀だとしても、学生うちから企業に評価されている社員と多く接点を持つことは、自分の立ち回り方に参考となる部分が多いはずです。  

学生時代にエース級の社員からフィードバックを貰えるのは貴重な機会という観点からも、インターンに参加する意義があると言えます。

インターン生が出世する理由(3)早くから慣れない環境に飛び込み、成果を出せる

こちらは「参加した」ことによる直接的な効果とは離れますが、個人的にはこれが一番大きいのではないかと思っています。

就職活動の早期化はあらゆる場面で指摘されていますが、早く動き出すことで有利になるのは間違いありません。

多くの大学生は3年生になるまでこれといって企業や社会と接点を持たずに学生生活を謳歌していますが、そんな中でインターンという行動に移せる早さというのはポイントの一つだと思います。

最初のインターンというのは誰しも緊張するもので、エントリーの段階から何となく腰が重く感じてしまうこともあるのですが、そこで一歩生み出す勇気は非常に大切です。

テクノロジーが発達し変化の激しい今の時代、自分の居慣れた環境でぬくぬくと得意になっているのでは競争に置いていかれるのは企業も就活生も同じです。

すなわち早い段階で自分がこれまで経験したことのないような環境に飛び込む行為はそれ自体が評価対象であると言えるでしょう。

特に22卒の場合は新型コロナウイルスの関係で、これまでの先輩通りの流れには当てはまらないことが増えることが予想されるため、自ら早く行動しにいくことの重要性はより高まると考えられるでしょう。

ちなみに下記のエントリーにあるように、早く出すことそれ自体が内定に繋がるというケースもあるようです。

最後に

もちろん「将来出世できそうだから今のうちにインターンに参加しよう」とそれ自体を目的にすることはあまり推奨できませんが、企業の立場からするとインターンに来た学生を結果として長期的に評価することには一定の納得感があります。

第2章以降でもこういった人事の裏話から就職活動を深堀りしていきますので、是非最後まで合わせてご覧ください。

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悪質就活ビジネスの闇|食い物にされないで!元就活生が語る実態 悪質就活ビジネスの闇|食い物にされないで!元就活生が語る実態 16卒の就活を終えた私大生です。私自身、紆余曲折ありましたが、8月上旬に無事第一志望から内定を頂くことができました。そんな私自身もそうでしたが、エントリーシートに落ちたり、面接で祈られたり、周りが内定を得ている中で自分だけでていない、などの落ち込んだ就活生の心の弱っている部分に漬け込む就活ビジネス問題が昨今話題になっています。私自身も就活塾自体には少し興味があったのでいくつか説明を受けに行きました。そこで、本日は前身が悪徳英会話塾であった、ネットでも噂の某悪徳就活塾の実態に迫っていきたいと思います。本記事のコンテンツ・説明会までの流れから当日のプログラム・自身が感じた4つの違和感・最後に説明会までの流れから当日のプログラム今年の4月頃、ある会社の説明会に行く道中にて声をかけられました。「就活の意識調査でアンケートを取っているのでちょっとお時間よろしいですか?」という風に話しかけられ、気軽な気持ちで電話番号、氏名等を所定の用紙に記入すると、当日すぐに電話がかかってきました。その時期は私自身も忙しかったので説明会には行かなかったのですが、8月末頃に再度連絡が来て「社会人になるまでの基礎力養成講座のようなものをやっているから説明だけでも聞きに来ない?」と言われ、興味本位で行ったのです。会としてはおよそ90分間。場所は飯田橋のオフィスで、元々説明会形式と聞いていたのですが、狭いブースに通されて体育会系の雰囲気の女性社員と1:1の形式でした。内容としては就活についてのヒアリングが3割程度、残り7割はカリキュラムや経営理念についての話が大半でした。カリキュラムの内容としては、就活対策講座、語学等の資格支援、協賛企業による説明会、塾生による学生団体での活動がおおよその内容かと思います。特に特徴的なのは塾生による学生団体での活動で、大都市圏での募金活動や、東北地方被災地でのボランティア活動等を行っているようです。自身が感じた4つの違和感私自身説明を受けて、いくつかの違和感を感じました。①就活塾と名打っているのに有名企業のことを知らない。就活についてのヒアリングを行われている時に、他の内定先を聞かれました。その時に某日系メーカーでunistyleでもコラムに挙げられるような会社の名前を出した時に、「あ、外資系とかももらってるんだね、優秀じゃないか。」のように言われました。現在就活を始めたばかりの17卒生から言われるならまだわかるものの、就活塾の人がそんなことを言うとは…と衝撃を受けました。もちろんその時点で、その塾に対する信用は一気に落ちました。②講師の経歴が不明瞭就活対策、資格対策に講師の質に違和感を感じました。例えば就活対策の講師では、元々大企業の人事経験者であったり、資格対策の講座ではTOEIC〜点など、わかりやすい経歴を示す場合が多いですが、そこは一切書かれていませんでした。質問をしてみても、「うちの理念に共感して入社してくれた」など、曖昧な形で返されたため、この塾で自分自身の能力が上がるイメージは正直なところつかなかったです。③みんな内定先が同じ個別のブースには塾生の内定先が書かれていました。基本的にはベンチャーらしき企業が多かったのですが、同じ会社が多く名を連ねていました。どうやらこの内定先の多くは協賛企業のようです。就活塾となると、塾生からの月謝が収益の中心となると考えていましたが、おそらくその塾生たちを企業に送り込むことで報酬をもらっているのかな、と感じました。自分に自信のある学生はいいですが、自分に自信がなくなっている学生だと、思考停止してしまう部分があるかもしれません。④契約の取り方が高圧的最終的にはもちろん契約に結びつけようとしてきます。しかしながらその態度が非常に高圧的でした。正直入る気は先の3つの違和感によってさらさらなくなっていたのですが、ことを大きくしたくないということもあって、検討します、と伝えました。そうなると態度は豹変、「お前はこのままじゃ社会に出てもやっていけない!」、「今すぐ、入塾してボランティア精神を育むべき!!」など罵られました。挙げ句の果てには、私自身の内定先まで否定され、その場で契約をするように言われました。先に書いた違和感を持っていたことと、その高圧的な態度が全く論理的でなく感情的であったため、私自身はショック等は受けず、むしろふつふつとした怒りも覚えましたが、先と同じように、弱っている就活生だと、その場で契約してしまうこともあるかと思います。ちなみに、考えますと言って逃げるように出てきた結果、今も電話が鳴り止みません笑最後にいかがでしたか。もちろん全ての就活塾が悪とは思いません。就活はやはり情報を得ることが非常に重要です。その中で、「我究館出身マスコミ内定者が語る我究館活用法とその注意点」のエントリーにもあったように、自分が正しいと思った就活塾を正しい使い方で利用するのは、むしろ効率的だと思います。また、私自身が勧誘を受けたその塾にも塾生はおり、彼らが納得して入塾しているのであれば、何も問題はないと思います。しかしながら、心の弱っている就活生に対して高圧的な態度を取り、ある意味詐欺まがいなことをしている悪い大人がいるのも事実です。特に藁をもすがるような思いで入ってしまい、結局宗教のように盲信的になり、思考停止状態になってしまうのは非常に怖いことだとも思います。これを読んだみなさんがそのような悪い大人に引っかからないように、気をつけていただければ幸いです。photobyMartinThomas 37,799 views
不動産2トップ、三井不動産と三菱地所の牙城を崩したのはあの企業。その背景には綿密な経営戦略が!? 不動産2トップ、三井不動産と三菱地所の牙城を崩したのはあの企業。その背景には綿密な経営戦略が!? 1月の今日この頃、就活生は業界研究・企業研究に勤しんでいるかと思います。そこで、今回は就活生からの人気の高い不動産業界の大手企業6社を、各社が発表した2020年3月期第二四半期決算を基に分析してみました。IR情報・第二四半期決算などと聞くと、「IR情報で企業研究って難しそう」と思う就活生も多いかと思います。本記事では、IR情報の基本知識と各社のセグメント別の営業成績を、IR情報に馴染みのない就活生にもわかりやすく分析・解説しているので、業界研究・企業研究・他社比較に役立てていただけると幸いです。◆「IR情報」とはIR情報とは、英語でInvestorRelations、日本語では「投資家向け広報」と呼ばれるもので、企業が投資家向けに経営状況や財務状況、業績動向に関して発信している情報のことを指します。就活生がIR情報を分析するメリットとしては、定量的な数字で企業研究をすることができ、今後の注力する事業領域などを垣間見ることができます。◆年度の数え方IR情報での年度表記は、その年度の通期決算をする時期で表記します。例えば、「2020年3月期」という期間は2019年4月1日から2020年3月31日を指します。◆「第二四半期」とは一年間(12か月)を4つに分割した3か月の期間を四半期と呼びます。その年度の4月から6月末までが第一四半期、7月から9月末までが第二四半期、10月から12月末までが第三四半期、1月から3月末までが第四四半期となります。そのため、「2020年3月期第二四半期」という期間は2019年4月1日から2019年9月30日までを指します。第二四半期決算では、その年度の第二四半期(4月から9月末)までの決算報告となるため、上半期の経営状況の指標として用いられます。また、Quater(四半期)の頭文字「Q」を使って、2020年3月期第二四半期を2020/3-2Qと表記する場合もあります。◆「営業利益」とは売上高から、原価と営業活動に要した費用(販売原価や人件費)を差し引いた利益のことを指します。◆「営業利益率」とは売上高に占める営業利益額の割合です。営業利益率が高いほど効率的な営業活動をしていると言えます。本記事の構成過去4年間の営業利益の推移【2020年3月期第二四半期決算】不動産6社の営業利益比較【住友不動産】マンション供給の「量」×「質」で、第二四半期決算3年連続首位!【三井不動産】賃貸・分譲・マネジメントとバランスよく増益。海外事業のさらなる拡大を目指す。【三菱地所】キャピタルゲインの計上時期が下半期にずれ込むも、通期予想では順調。依然丸の内ビル事業が牽引。【東急不動産】投資家向け不動産販売が不調も、住宅事業は好調。広域渋谷圏構想による渋谷再開発も順調に進行中。【森ビル】投資家向け不動産販売を抑えたことで、分譲事業が前年同期比-82億円と大きく減益。虎ノ門・麻布台プロジェクトに着工。【野村不動産】住宅事業の第四四半期ずれ込みにより大幅減益も、主力の都市開発事業は順調に推移。デベロッパー業界の情報収集に役立つ!就活生向けLINEオープンチャットを紹介まとめ過去4年間の営業利益の推移昨年度(2019年3月期通期決算)も含めた過去4年間分の営業利益の推移を示すグラフは以下の通りです。【期間の見方】2016年3月期:2015年4月1日~2016年3月31日2017年3月期:2016年4月1日~2017年3月31日2018年3月期:2017年4月1日~2018年3月31日2019年3月期:2018年4月1日~2019年3月31日上記グラフを見ると、三井不動産・三菱地所・住友不動産の営業利益が過去4年間で順調に推移していることがわかります。不動産業界のトップランナーは変わらず三井不動産。2017年3月期通期決算から三菱地所が次いで二番手。その2社を追いかけるのが住友不動産という構図です。昨年度の不動産業界4位は、過去4年間を通して毎年度微増している東急不動産でした。それに対し、野村不動産・森ビルの営業利益は過去4年間でほぼ横ばいの状況です。【2020年3月期第二四半期決算】不動産6社の営業利益比較【2020年3月期第二四半期決算】は以下の通りです。また、過去4年間分を合わせたグラフを作成しています。【期間の見方】2017年3月期第二四半期:2016年4月1日~2016年9月30日2018年3月期第二四半期:2017年4月1日~2017年9月30日2019年3月期第二四半期:2018年4月1日~2018年9月30日2020年3月期第二四半期:2019年4月1日~2019年9月30日【2020年3月期第二四半期決算】を、前年同期比で対比させてみると以下のようになります。住友不動産:1,375億7300万円(前年同期比9.8%の増益)三井不動産:1,186億400万円(前年同期比5.8%の増益)三菱地所:922億7600万円(前年同期比13.7%の減益)東急不動産:316億8200万円(前年同期比1.5%の減益)森ビル:305億円(前年同期比15.0%の減益)野村不動産:216億8400万円(前年同期比16.7%の減益)このグラフから読み取れることとして、最も大きなポイントが、住友不動産が【2018年3月期第ニ四半期決算】から3年連続で首位に立っていることです。住友不動産・三井不動産が前年度同期比で増益、東急不動産が微増、三菱地所・野村不動産・森ビルが減益という結果になりました。また、不動産業界全体に影響を及ぼすようなトレンドは以下のようなものが挙げられます。「2019年上半期、首都圏の新築マンション供給戸数減少も、平均価格は上昇」首都圏における2019年上半期の新築マンションの新規供給戸数は、前年同期(2018年上半期)の1万5,504戸から2,068戸(13.3%)減少の1万3,436戸で、上期としては3年ぶりの減少となり、「1992年(1万959戸)以来の低水準」となった。2019年下半期の供給戸数は2万3,500戸を見込んでおり、2018年下半期と比べ8.7%増加すると見ている。2019年上半期の1戸当たりの平均価格は6,137万円(同2.9%上昇)で、上半期としては2013年以降7年連続で上昇した。㎡単価は平均90.7万円(同3.7%上昇)で、平均価格と同様、7年連続で上昇した。【引用】「首都圏マンション市場動向」(不動産経済研究所)「2020年東京オリンピック後の不動産マーケットはどうなる?」2020年の東京オリンピック開催が決定したのが、2013(平成26年)年9月ですが、確かに、その位の時期から不動産マーケットは上昇傾向となりました。その時期から地価公示価格の地価変動率推移が一都三県を中心として上昇に転じています。(中略)東京オリンピック後に、リーマンショック級の世界的な経済危機といった不可抗力な事態の発生を除けば、不動産マーケット全体が暴落に転ずることは考えにくく、緩やかな後退をするエリア・分野や、極地的な上昇をするエリア・分野、底堅く平行線をたどるエリア・分野など、かつてないほど多極化した不動産マーケットの状況を迎えるかもしれません。【引用】2020年東京オリンピック後の不動産マーケットはどうなる?(三井不動産リアルティ)ここからは、各社ごとの営業利益の増減要因や今年度の通期予想などについて、【2020年3月期第2四半期決算】を基に分析していきます。【住友不動産】マンション供給の「量」×「質」で、第二四半期決算3年連続首位!住友不動産の2020年3月期第二四半期決算は1376億円の営業利益となり、前年同期の1252億円から9.8%の増益となりました。この結果、第二四半期での営業利益額は三井不動産・三菱地所を抑え"3年連続首位"に立ちました。今期決算分析前年同期比9.8%増益、第二四半期決算では不動産業界首位に立った住友不動産。その要因として考えられるのは、"販売事業の上半期集中"と"賃貸事業の好調"です。住友不動産の過去4年間の第二四半期決算を見てみると、販売事業の通期予想に対する第二四半期までの進捗率に変化があることがわかります。【販売事業の対通期予想進捗率】2016年3月期第二四半期:49%2017年3月期第二四半期:67%2018年3月期第二四半期:77%2019年3月期第二四半期:95%2020年3月期第二四半期:99%このように、2017年度3月期第二四半期から通期予想に対する進捗が上半期に集中していることが分かります。これは、後述する中期経営計画の「量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく」「競争激化の用地取得環境が続く中、『好球必打』で着実に確保する方針は継続する」という方針が関わっていると思われます。不動産業界全体として賃貸・販売の需要が集中しやすい第四四半期を待たずに「好球必打」で確実な利益を確保する戦略のため、通期予想の進捗が上半期集中になっているものと思われます。その結果、マンション供給戸数では不動産業界5年連続首位に立っています。また、供給戸数という「量」で首位であることに加え、今後は量よりも利益重視の方針により甘い値付けや値引きをしないで「質」を追い求めていくようです。そのため、三井不動産(分譲事業:347億円)、三菱地所(住宅事業:47億円)に対して、住友不動産の販売事業は464億円の営業利益を第二四半期で記録し、業界首位に立っています。※分譲住宅マンションの販売を行っている事業が、三井不動産では分譲事業、三菱地所では住宅事業、住友不動産では販売事業にあたります。【参考】「住友不動産、事業主別供給戸数で5年連続の全国・首都圏第1位」(日本経済新聞)マンション販売事業が住友不動産の一つの強みではありますが、セグメント別営業利益を見てもわかる通り、住友不動産の主力事業はやはり賃貸事業です。住友不動産は、三井不動産や三菱地所などのように所有物件の売却を繰り返し数百億円の利益を得るようなビジネスをせず、物件を所有し続け賃貸事業や販売事業に回しています。第七次中期経営計画(2017年3月期~2019年3月期)での東京都心への賃貸ビル投資という方針で開発した既存ビルが、昨今の東京都心でのオフィスビルの需要・空室率の低下・賃料の上昇という好調な市場環境の下で功を奏したことが好調の要因です。そのために、賃貸事業では既存物件の賃貸収益だけで、前年同期比61億円の増益、新規物件を合わせて賃貸事業では前年同期比65億円の増益の837億円の営業利益、39%という高い営業利益率を叩き出しています。住友不動産は、第二四半期決算発表後の通期予想営業利益を2,340億円と見込んでおり、これは三菱地所の通期予想の2,300億円を追い抜き、2,800億円を見込んでいる三井不動産に次ぐ業界二位に躍り出る可能性があります。下半期の住友不動産と三菱地所の動向により、不動産業界の情勢に変化が起こる年になりそうです。【参考】【住友不動産】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料経営計画住友不動産は2019年5月に第八期中期経営計画(2020年3月期~2022年3月期)を発表し、今年度はその初年度にあたります。経営計画の概要は以下の通りです。第八次中期経営計画(2020年3月期~2022年3月期)✔業績目標→中計最高営業成績連続更新、営業利益三か年累計7,400億円の達成(第七次中計+1,268億円、+21%)✔賃貸設備投資計画→収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進✔部門別業績目標→東京のオフィスビル賃貸を成長の柱に<事業戦略>①不動産賃貸→好調な市場環境に支えられた七次を上回る利益成長を目指す②不動産販売→七次で実現した高水準の利益規模を維持する③完成工事→リフォーム(新築そっくりさん)は、六次までの停滞から脱した七次の成長路線を継続する④不動産流通→グループの連携を一層強化し、九次以降の成長基盤を構築する住友不動産は、第八次中期経営計画において賃貸事業を継続的に成長させ、三か年累計の目標営業利益は第七次比+1,145億円の5,300億円としています。第七次中期経営計画(2017年3月期~2019年3月期)で投資した東京都心のビルが2020年3月期第二四半期では既存ビルとして大きな収益源となったことを踏襲し、継続的に東京都心の賃貸ビルへの投資を行うことでさらに収益力を強化させることで実現させる計画です。また、販売事業においては用地取得が激化している環境を踏まえ、量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールし、「好球必打」で着実に確保する方針は継続することで、七次の利益規模を維持する方針です。【参考】【住友不動産】第八次中期経営計画(2020年3月期~2022年3月期)【三井不動産】賃貸・分譲・マネジメントとバランスよく増益。海外事業のさらなる拡大を目指す。三井不動産の2020年3月期第二四半期決算は1186億円の営業利益となり、前年同期の1121億円から5.8%の増益となりました。全社消去とは→各セグメントのどこにも分類できない営業利益・営業経費を加算したもの。今期決算分析前年同期比5.8%の増益の要因としては、賃貸事業・マネジメント事業の好調が挙げられます。賃貸事業では、日本橋・八重洲を中心としたオフィスビル、LaLaportやMITSUIOUTLETPARKなどの商業施設といった事業が、賃料改定と空室率の低下により、増益しました。(当期:782億円・前年同期比9.2%の増益/前年同期:716億円)三井のリパークやマンション管理などを手掛けるマネジメント事業も好調で、受託物件の増加により安定した収益に成長しました。(当期:288億円・全同期比19.5%の増益/前年同期:236億円)三井不動産は第二四半期決算発表後に、2020年3月期通期決算での営業利益予想を当初の予想よりも130億円上乗せの2800億円に上方修正しました。機関投資家向けの収益不動産の開発・売却を行う投資家向け分譲事業の営業状況が順調で、通期での分譲事業での営業利益を1240億円と見込んでいることが、通期予想の上方修正の要因となっています。住友不動産は第二四半期決算発表後に通期予想2340億円と見込んでいるのに対し、三井不動産は2800億円を見込んでいることから、三井不動産は通期での首位奪還を見込んでいます。【参考】【三井不動産】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料経営計画三井不動産が2018年5月に策定した中期経営計画「VISION2025」では以下の3点を重視して取り組んでいくと明言しています。主要な取り組み方針✔街づくりの一層の進化✔リアルエステートテック活用によるビジネスモデルの革新✔海外事業の飛躍的成長リアルエステートテック(不動産テック)とは→IoT機器やAIなどのテクノロジーを、不動産販売・賃貸・管理の仕組みに取り組むこと。上記の3点の取り組みの中から、三井不動産の強みである海外事業について取り上げます。2019年3月期通期決算での海外事業営業利益は554億円で他社と比較しても高く(三菱地所海外事業:269億円/2019年3月期)、三井不動産の2019年度連結営業利益のうち19.8%を占めています。2019年3月期における、ハドソンヤード(ニューヨーク)・テレビジョンセンター(ロンドン)の賃貸事業(オフィスビル)や、三井アウトレットパーク台中港(台湾台中市)などの賃貸事業(商業施設)などの竣工が海外事業の成長の一因と考えられます。三井不動産はVISION2025の中で、2025年までに連結営業利益に占める海外事業の営業利益を30%程度まで成長させる目標を打ち立てていることから、賃貸を中心とした海外事業がますます展開されていくと思われます。【参考】【三井不動産】VISION2025【三菱地所】キャピタルゲインの計上時期が下半期にずれ込むも、通期予想では順調。依然丸の内ビル事業が牽引。三菱地所の2020年3月期第二四半期決算は923億円の営業利益となり、前年同期の1069億円から13.7%の減益となりました。今期決算分析前年同期比13.7%の減益の要因は、キャピタルゲインの計上時期・国内分譲マンションの引渡時期の差異が考えられています。【キャピタルゲインとは】保有している資産を売却することで得られる売買差益のこと。キャピタルゲインに対し、資産を保有することで得られる収益(利息や配当)をインカムゲインといいます。三菱地所が保有していた不動産を売却したにも関わらず、その収益を第二四半期決算に計上できなかったために、前年同期よりも減益したと考えられています。キャピタルゲインを下半期に計上した際の取引状況は順調のようです。また国内分譲マンションの営業利益計上も下半期に偏重していることも減益の要因となっています。キャピタルゲインの上半期計上額は前年同期から90億円減益の120億円にとどまりましたが、下半期での計上にずれ込んだことで、下半期は前年同期から120億円増益の390億円、通期では前年度から30億円増益の510億円を予想しています。第二四半期決算だけを見ると三菱地所は不調かと思うかもしれませんが、しっかりと通期予想と併せてIR情報を分析しなければいけないことがわかります。セグメント別に見ていくと、三菱地所の主力事業はビル事業であることは一目瞭然です。連結営業利益の65.9%をビル事業が担っています。昨今の強いオフィス需要による追い風により、丸の内を中心としたビル事業では昨年度から53億円増益の1530億円の営業利益という通期予想になっています。その要因の一つである既存ビルの賃料の改定により、賃料収益の増益が2020年3月期第二四半期で22億円、通期予想で38億円に到達する見込みで、過去5年間で200億円超の増益を実現しました。丸の内のみならず、2019年8月には新宿駅直結ビルリンクスクエア新宿が竣工し、竣工時満室にて稼働しており、ビル事業は順調なようです。また、主力のビル事業のみならず生活産業不動産事業では、御殿場など6サイトのアウトレットで上半期収益で過去最高を更新し、前年同期から24億円の増益となりました。海外事業も好調で、アメリカのビルをリニューアルし2019年12月に全体竣工、リーシング内定率は95%となっています。イギリスでも保有物件を売却し、新規物件の建築工事にも着手しています。【リーシングとは】商業用不動産の賃貸を支援する業務のことで、物件に対するテナント付けや物件の収益性を高めるための一連の業務も含まれます。海外事業においても賃貸収益・キャピタルゲインの増加に伴い、前年同期より100億円増益の370億円という通期予想となっています。前述した通り、アウトレットを手掛ける生活産業不動産事業や海外事業が成長していることは間違いありませんが、連結営業利益の65.9%を占めるビル事業が依然として三菱地所の屋台骨を支えています。三菱地所は第二四半期決算発表後に通期予想2,300億円の営業利益を見込んでいます。これは、通期予想2,800億円を見込んでいる三井不動産、2,340億円を見込んでいる住友不動産に次ぐ三番手となっています。今年度の三菱地所は昨年度の2位から一つ後退し、住友不動産に抜かれる可能性があります。【参考】【三菱地所】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料経営計画2020年3月期は三菱地所の中期経営計画の最終年度に該当し、第二四半期決算発表ではその目標に対する予想営業利益も提示しています。今回の中期経営計画は以下の通りです。三菱地所グループ中期経営計画(2018年3月期~2020年3月期)✔丸の内エリアを中心とする大型プロジェクトの竣工・稼働寄与→開発・運営ノウハウ、ブランド力を最大限に発揮し、確実な収益を獲得✔海外事業の拡大・進化→三菱地所グループの競争力を発揮できる事業スタイルに注力し、利益成長を実現✔「回転型投資」のバリューチェーン活性化→優良物件の供給を通じ、売却益を獲得するとともに、多様なフィービジネスを展開三菱地所の中期経営計画(2018年3月期~2020年3月期の3年間)に対して、各指標が無事に着地する見通しであると決算発表会で述べています。生活産業不動産事業で目標比-20億円、投資マネジメント事業で目標比-40億円と当初の目標に到達しないと予想しています。しかし、中期経営計画において注力すると明言していたビル事業では目標比+150億円、海外事業では+80億円、キャピタルゲインは目標比+130億円と予想しています。そのため、連結営業利益では目標比+100億円の2,300億円に到達すると予想しており、今回の中期経営計画は無事目標に到達する見込みです。【参考】【三菱地所】三菱地所グループ中期経営計画(2018年3月期~2020年3月期)【東急不動産】投資家向け不動産販売が不調も、住宅事業は好調。広域渋谷圏構想による渋谷再開発も順調に進行中。東急不動産の2020年3月期第二四半期決算は316億円の営業利益となり、前年同期の322億円から1.5%の減益となりました。今期決算分析前年同期比1.5%の減益となりました。この要因の一つとされているのが、前年同期比-24億円となってしまった都市事業の不調です。投資家向けビル等売却収益が減益したため、都市事業の減益に影響したようです。この都市事業では、東急電鉄沿線エリア、特に渋谷を中心に都市開発を進めてきました。今期は渋谷ソラスタ、渋谷フクラスが竣工、渋谷駅桜丘口地区再開発も10月に着工し、開発ペースは順調の様子です、減益した都市事業とは違い、住宅事業では前年同期比+24億円と好調で、さらに分譲マンションの引渡時期や物件売却が第四四半期に集中する傾向にあるため、第二四半期時点では通期の計画に対して順調に進捗しているそうです。第二四半期決算発表後の通期予想は、当初の予想よりも100億円上乗せの820億円を見込んでいます。通期予想800億円を見込む野村不動産や、620億円を見込む森ビルなどと比べると、東急不動産が一歩抜きんでるかもしれません。【参考】【東急不動産】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料経営計画今年度は東急不動産の中期経営計画「ValueFrontier」(2017年3月期~2020年3月期)の最終年度に当たり、近年の東急不動産の経営計画がどのように決算に影響していたか考察していきます。ValueFrontier✔関与アセット拡大✔新たな需要創出3つの成長戦略(1)ライフスタイル提案型の街づくり→【広域渋谷圏構想】(2)循環型投資事業の領域拡大→インフラ・インダストリー・ホテル・リゾート・学生レジデンス(3)ストックの活用強化東急不動産が強みとしている渋谷において【広域渋谷圏構想】を打ち出し、東急グループ全体での渋谷再開発を進め、個別プロジェクトの開発からエリアマネジメントや管理・運営までを含めたグループの独自性を打ち出す街づくりを進め、関与アセットの価値を高めます。また、太陽光発電事業、風力発電事業などの再生可能エネルギーへの投資も積極的に行っています。この中期経営計画では、2021年度3月期通期決算までに950億円の連結営業利益を目標としていますが、今期の通期予想が820億円に留まっているため、目標達成に向けてさらなる追い上げが必要になりそうです。【参考】【東急不動産】ValueFrontier2020【森ビル】投資家向け不動産販売を抑えたことで、分譲事業が前年同期比-82億円と大きく減益。虎ノ門・麻布台プロジェクトに着工。森ビルの2020年3月期第二四半期決算は305億円の営業利益となり、前年同期の359億円から15%の減益となりました。今期決算分析今期決算全体では、前年同期比-54億円・15.0%減益の305億円となりました。この大きな要因が分譲事業での前年同期比-82億円の大きな減益が挙げられます。その中でも特に、投資家向け不動産販売事業が前年同期比-181億円の減益となっています。森ビルは通期予想でも分譲事業で前年度比-66億円と見込んでいます。森ビルは2019年8月に虎ノ門・麻布台プロジェクトに着工しました。他にもグローバルビジネスセンターの形成を予定しています。ここから、森ビルが所有している物件を新規プロジェクトに回すために、投資家向け不動産販売事業を抑えたことが要因かと推測できます。他の不動産が用地を取得してから再開発するのに対して、森ビルは六本木ヒルズや虎ノ門、麻布など高稼働・高単価の物件を港区に多数所有しており、その土地を再開発しているために用地取得コストがかからず事業効率が良くなっています。実際に、主力事業の賃貸事業では高単価の賃料と99%のオフィス稼働率(2019年3月期)があいまって、前年同期比+12億円の194億円の営業利益を出しています。この賃貸事業での営業利益利益率は25.2%と高いです。【参考】【森ビル】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料主要プロジェクト:「虎ノ門・麻布台プロジェクト」「ヒルズの未来形」「総事業費は六本木ヒルズの2倍の5800億円」メインタワー付近には、約700人の生徒が学べるインターナショナルスクールを誘致した。「ヒト・モノ・カネを呼び込むには、外国人が働き、住み、学べることが重要だ」(森ビルの辻慎吾社長)。虎ノ門や六本木エリアには外資系企業が集積し、今回のヒルズのオフィステナントも半数が外資系企業になる予定だという。働くだけでなく、子どもも育てられる機能を付加することで、海外の企業や外国人が集まる拠点にしていきたい構えだ。【引用】森ビル、虎ノ門「第2ヒルズ」に勝算はあるか(東洋経済ONLINE)森ビルが構想から30年を経て着手した虎ノ門・麻布台プロジェクト。その総事業費用は六本木ヒルズの2倍である5,800億円を投じる計画です。東京をさらなるグローバルな都市にするために、虎ノ門を「ヒト・モノ・カネ」が集まる街とすることが目的のようです。オフィス面積・居住可能人数ともに六本木ヒルズよりも規模の大きい開発を予定しているため、竣工予定の2023年以降にさらなる賃貸事業・分譲事業で増益が見込めますが、このプロジェクトの成否によって大きく左右されると思われます。【参考】【森ビル】虎ノ門・麻布台プロジェクト【野村不動産】住宅事業の第四四半期ずれ込みにより大幅減益も、主力の都市開発事業は順調に推移。野村不動産の2020年3月期第二四半期決算は217億円の営業利益となり、前年同期の260億円から16.7%の減益となりました。CREとは→CorporateRealEstateの略で、日本語では「企業不動産」という。企業が事業のために保有している事務所、店舗、工場、福利厚生施設などのすべての不動産を指す。今期決算分析前年同期比16.7%の減益となり、今回取り上げている6社の中で最も大きい減益率となりました。その大きな要因となっているのが、野村プラウドなどのブランドが有名な住宅事業での減益です。マンションと一戸建てを併せた今年度の予定計上戸数が5,100戸であるのに対して第二四半期までには997戸で、一見すると低調な進捗に思われます。しかし、今年度計上予定物件の多くが第四四半期に完成予定であり、通期の計上予定物件に対する第二四半期までの契約進捗率は81.8%と順調です。つまり、契約は取れているが、その物件の引き渡し時期が第四四半期に集中するため、第二四半期では大きく減益してしまったと読み取ることができます。野村不動産の主力事業は、オフィスビル賃貸や商業施設賃貸を行う都市開発事業です。2020年3月期の通期予想での連結営業利益に対する都市開発事業の営業利益は48.1%と野村不動産の利益の約半分を担っています。その都市開発事業の今期の営業利益は188億円・前年同期比+11.4%と好調に推移しました。これは、主に物件売却収入の増加が要因になっています。しかし、都市開発事業のオフィスビルや商業施設での第二四半期空室率は4.3%(前年同期比+0.4%)となっています。空室率の上昇は、オフィスビルや商業施設で空きテナントの割合が増加してしまい、その分の賃料収益が減少することを意味しています。ちなみに、三井不動産賃貸事業のオフィスビルや商業施設での第二四半期空室率は2.0%ですので、野村不動産のほうが2倍高いことが分かります。野村不動産は空室率の改善が今後の課題となりそうです。【参考】【野村不動産】2020年3月期第二四半期:決算説明会資料経営計画野村不動産は2020年3月期~2028年3月期までの9年間にわたる中長期経営改革「NewValue,RealValue」を策定し、今年度はその初年度にあたります。経営計画の概要は以下の通りです。NewValue,RealValue✔連結営業利益:850億円(2022年3月期)(都市開発事業:330億円/住宅事業:330億円)✔分譲・売却事業国内・海外を問わず、分譲住宅事業及び収益不動産開発事業を積極的に展開し、開発利益の拡大を実現。✔保有・賃貸事業優良な賃貸資産の開発と戦略的な物件入替により、競争力の高い賃貸資産ポートフォリオを構築し、安定した賃貸利益を実現。✔海外事業国内で培ったノウハウを活かして事業を展開し、フェーズ3(2026年3月期~20228年3月期)における海外事業の利益比率を15~20%まで拡大。第二四半期で収益用不動産の売却収入が好調だったことで、都市開発事業での営業利益が全同期比+19億円の188億円となっています。今後も国内外を問わずに収益用不動産開発事業を拡大させることで、営業利益を330億円までに成長させる計画です。また、中長期経営計画では、海外事業の展開を示唆しています。すでに進出しているタイ・ベトナム・フィリピンなどの東南アジアでさらに事業を拡大させていくだけでなく、新たな国にも拡大し、2028年3月期までに連結営業利益に占める海外事業の割合を15~20%までに成長させていく姿勢です。【参考】【野村不動産】NewValue,RealValue(2020年3月期~2028年3月期)デベロッパー業界の情報収集に役立つ!就活生向けLINEオープンチャットを紹介unistyleでは業界別のLINEオープンチャットを運営しており、数多くの就活生が匿名で就活に関する情報交換をしています。実際にデベロッパー業界志望者向けのグループでも、各社の選考に関するトークが活発に交わされています。下記の画像をクリックすることで参加用ページに飛び、ニックネームとプロフィール画像を登録するだけで参加することができますので、興味のある方はぜひご参加ください。デベロッパー業界志望者向けグループに参加したい方はこちらをクリックまとめ今回は、不動産6社のIR情報を第二四半期決算を基にまとめました。第二四半期では、過去3年間住友不動産が首位となっていますが、その理由を紐解いていくと、住友不動産の中期経営計画に基づく賃貸事業での営業方針が要因の一つとして考えられます。このように各社の経営状況をIR情報を基に分析してみることで、企業ごとの経営方針や各事業部での好不調が見えてきます。さらに中期経営計画と併せて分析してみると、各社が今後注力していきたい事業領域も明白になってきます。第二四半期決算は短期的な実績に過ぎないため、あくまで現時点での各社の経営状況ということに留意した上で、企業研究・業界研究・他社比較に本記事を役立ててもらえればと思います。不動産業界研究科関連記事はこちらから不動産の業界研究記事一覧決算・IR情報に関する記事はこちら不動産6社に関する記事はこちら◆住友不動産◆三井不動産◆三菱地所◆東急不動産◆森ビル◆野村不動産下記の動画では不動産業界の全体像を紹介していますので、参考にしてみてください。 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書評 奥山真司 『世界を変えたいなら一度"武器"を捨ててしまおう』 書評 奥山真司 『世界を変えたいなら一度"武器"を捨ててしまおう』 はじめまして。現在大学3年生で15卒就活を行う予定のIです。今回は就職活動をする上でも重要になるであろう「戦略」について書かれた書籍を紹介します。世界を舞台に活躍したいと考えている方にはそのための戦略的思考の基本を身につける事のできるのではないでしょうか。地政学の側面から「戦略」や「世界観」を持つことの重要性について書かれており、いわゆる自己啓発本の類に興味のない方にもオススメです。奥山真司『世界を変えたいなら一度"武器"を捨ててしまおう』世界を変えたいなら一度"武器"を捨ててしまおう私がこの本を読むきっかけはジャーナリストで評論家の佐々木俊尚氏がご自身のメールマガジンの中でこの書籍を紹介、高評価されていたからです。まず、本屋にズラリと並べられた種々の自己啓発本とこの本がどのように異なるかというと、前者は小手先のスキルや、心構えなどの精神論についてだらだらと書かれているものが殆どであるのに対し、本書ではそのような技術レベルの武器ではなく「世界観」レベルの強力な武器を身につけることを推奨しています。実際、私の周りの学生という非常に狭い世界で考えてみても、就職活動に成功している人と苦労している人との間にスキルや取得した資格の大きな差は見受けられません。そして私がこの本を読んで感じたのは「ビジョンの有無」が両者を分け隔てているのではないかということです。何気ない会話をしていても、早々と就職先が決まった友人の話には「芯」のようなものがあり、一貫性を感じます。逆に言うと、うまくいっていない人たちにはそのようなものがなく、ただ漠然と就活を行っているが故に苦労しているのではないでしょうか。これは私自身にも当てはまることですが、就活の為や周りがやっているからという理由で簿記やTOEICなどの資格取得になんとなく取り組む方が多いと思います。そんな方には一度立ち止まって考える絶好の機会になるはずです。自らのビジョンについて頭を使って考える契機を与えてくれる書籍だと思います。是非手にとってみてください。photobyShawnNystrand 13,291 views

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